Fotos:  © Christian Schneider / Regionalinkubator Berlin Südwest, Autor: Thorsten Murr

 Fast 60 Gäste waren der Einladung in die ehemaligen Räume eines bekannten Outdoor-Ausstatters im Erdgeschoss gefolgt, auf deren ausgedehnter Verkaufsfläche seit Ende 2024 das Projekt „Zeit ist knapp“, kurz ZiK, eine temporäre Erlebnislandschaft, inklusive Sessionbühne, Rollschuhdisco, Boxstudio, Gastronomie und Kunstausstellungen und vielem mehr, betreibt.

Zwischennutzung als Teil der Lösung

Nach kurzer Begrüßung durch den Leiter des ZiK, Moritz Senff, und einigen einleitenden Worten vom Projektleiter des Regionalinkubators Berlin Südwest, Juri Effenberg, äußert Patrick Steinhoff, Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung, Bezirk Steglitz-Zehlendorf, seine Gedanken zum Thema und wird gleich konkret: „Leerstand in Berlin meint Büro- und Gewerbeflächen, und dieser Leerstand ist oft nicht sofort ersichtlich. Bürogebäude und Lagerhallen stehen leer, in denen sich schon seit Jahren nichts entwickelt.“

ZiK sei ein hervorragendes Zwischennutzungsbeispiel. Solche Ideen kämen aus der Gesellschaft heraus, selten vom Eigentümer. Wichtiger Vorteil im Steglitzer Kreisel sei, dass die früheren Einzelhandelsflächen für eine starke Kundenfrequentierung ausgelegt wurden und somit schon über bauliche Voraussetzungen verfügten, die den Zugang erleichtern und Investitionen überschaubar machen. Generell böten Gewerbeflächen rechtlich viele Freiheiten. In Berlin seien Zwischennutzungen meist bis zu drei Jahren möglich. Der Bezirksstadtrat ist überzeugt: „Zwischennutzung ist Teil der Lösung, nicht Teil des Problems. Denn das Problem hat seine Ursache woanders. Zwischennutzung sorgt für Belebung von Gebäuden, Orten und Flächen.“

Konzepte, die von den Menschen gemocht werden

„Leerstand wirkt wie ein Immobilienproblem. In Wirklichkeit ist es ein Nachfrageproblem“, bringt Käthe Fleischer, Strategin und Beraterin für urbane Retail-Innovationen, NovaQ, ihre Erkenntnis und ihren konzeptionellen Ansatz auf den Punkt. Nicht Flächen würden Nutzung erzeugen, sondern das Verhalten der Menschen im jeweiligen Kontext. Verhaltensmuster und Gewohnheiten würden sich kontinuierlich verändern. Was früher nur vermutet werden konnte, ließe sich heute durch Daten sichtbar und nachvollziehbar machen. „Für Zwischennutzungen braucht es moderne Konzepte, die dem Lebensstil und den Wünschen der Menschen entsprechen und von ihnen gemocht werden“, meint die Expertin.

Wohnmodule auf Gewerbeflächen

Mit „Communits“ präsentieren Alexander Sascha Wolf und Timo Schwarz von der Stiftung AusserGewöhnlichBerlin eine innovative Lösung, um Gewerbeflächen temporär als Wohnflächen zu nutzen. Mit reversibel einbaubaren Plug-&-Play-Wohneinheiten könnten auf leerstehenden Flächen ganze Dorfgemeinschaften entstehen – etwa für Studierende oder Azubis. „Wir haben eine Lösung, mit der wir in Berlin bis zu 10 000 Menschen Wohnplätze für 500 Euro anbieten können“, verkündet Alexander Sascha Wolf. Das erste reale Projekt dieser Art soll in wenigen Monaten starten, weitere sind in Vorbereitung.

Von der temporären zur langfristigen Nutzung  

„Händler haben mit als Erste verstanden, wie Berlin tickt“, sagt Matthias Eisentraut von der Lidl Dienstleistung GmbH & Co. KG, und berichtet, wie es gelingt, durch die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten in verlassenen Bestandsimmobilien Quartiere wiederzubeleben. „Wir haben das Licht wieder eingeschaltet und die Leute sind zurückgekommen. Als Nahversorger erfüllen wir Grundbedürfnisse und sind der Anker, der an einem Standort Frequenz erzeugt“, erklärt er. Andere Nutzer könnten davon profitieren und weitere Flächen aktivieren. Nicht zeitgemäße Bebauungspläne und rechtliche Regelungen würden die Umsetzung solcher Vorhaben erschweren. „Früher war die strikte Trennung von Wohnen und Arbeiten Standard, heute geht es oft vielmehr um eine sinnvolle Vernetzung beider Bereiche.“

Attraktivität der Stadt pflegen

Die Idee und das Konzept einer Zentralen Koordinierungsstelle für Zwischennutzung bei der Tourismusorganisation Berlins, „visit.berlin“, stellt Notker Schweikhardt vor. Das künftige Büro soll als Vermittlungsstelle sowohl für temporäre als auch für langfristige Nutzungen leerstehender Flächen in Berlin zwischen Verwaltung, Bezirken, Immobilienwirtschaft sowie Kultur-, Kreativ- und Gewerbetreibenden agieren. „Der Tourismus nach Berlin hat nachgelassen, mit einem guten Destination-Management müssen wir Berlin pflegen und dafür sorgen, dass es attraktiv bleibt“, sagt er. „In Berlin gibt’s über 400 Kieze – laut der persönlichen Einschätzung der Bewohnerinnen und Bewohnern. Jeder Kiez hat seine Besonderheiten.“ Diese müssten erhalten werden. Dabei sollten alle Bezirke gemeinsam gedacht und jeder Bezirk individuell gestärkt werden. „Wir brauchen solche mutigen Akteure wie Lidl“, lobt er in diesem Zusammenhang seinen Vorredner.

Nach den ohnehin schon informationsreichen Vorträgen bringt die von Juri Effenberg moderierte und von vielen Fragen aus dem Publikum gelenkte Podiumsdiskussion eine Vielzahl weiterer interessanter Impulse und Sichtweisen hervor.

Berlins DNA heißt Wandel

„Um mit neuen Ideen rechtliche Hürden zu umgehen, könnten zunächst Modellprojekte als Test entwickelt werden“, empfiehlt Notker Schweikhardt. Communits sei dafür ein interessantes Beispiel. „Wir haben in Berlin bereits Best Practices, etwa das Rotaprint-Gelände in Wedding. Dort ist aus einer Zwischennutzung eine dauerhafte Nutzung geworden“, fügt er hinzu.

Käthe Fleischer unterstreicht ihren Ansatz: „Wir müssen den temporären Bedarfen folgen und dabei schnell sein. Zwischennutzungen sollten aber auch kuratiert werden.“ Schließlich müssten immer drei Perspektiven zusammenkommen: Stadtentwicklung, Immobilie und wirtschaftliche Nutzung. „Qualifizierte Daten machen Entwicklungen erkennbar, zeigen, wie sich Menschen bewegen und wie sie Räume nutzen. In Verbindung mit demografischen Informationen lassen sich daraus belastbare Hinweise ableiten, wie sich Verhalten unter bestimmten Bedingungen verändert.“

Auf eine Frage aus dem Publikum schätzt Alexander Sascha Wolf, dass 20 bis 30 Prozent leerstehender Gewerbeflächen in Berlin geeignet wären, um sie temporär als Wohnraum zu nutzen. „Es geht darum, Gegenden am Leben zu erhalten. Auch mit vorübergehend sehr geringen Mieten. Hauptsache, es bleibt lebendig“, sagt er, während Matthias Eisentraut ermuntert: „Es lohnt sich, punktuell Risiken einzugehen und Mut zu Provisorien zu beweisen, um herauszufinden, ob etwas funktioniert oder nicht. Einen Bebauungsplan zu ändern braucht Jahre. Da müssen wir deutlich schneller sein!“ 

Breite Zustimmung der Anwesenden erntet Alexander Sascha Wolf als er erklärt: „Flexibilität ist etwas, worauf wir in Berlin stolz sein können. Berlin ist Innovationsstandort, nicht Traditionsstandort. Berlin war nie dauerhaft, seine DNA ist der Wandel.“

Im anschließenden Get-together sind die Referierenden weiterhin stark gefragt und geben ausführlich Auskunft und Antworten auf viele individuelle Fragen, während ein Teil der Gäste am vom Zik-Chef Moritz Senff kommentierten Rundgang über das kreativ und fantasievoll zwischengenutzte Areal teilnehmen und sich von der Vielfalt der sportlichen, künstlerischen und sozialen Angebote beeindruckt zeigt.